LES SABLES D'OLONNE : COMMENT SE PORTE LE MARCHÉ IMMOBILIER À LA RENTRÉE ?

En septembre 2024, le marché immobilier français affiche des dynamiques contrastées.

Après une année 2023 relativement stable, les premiers mois de 2024 ont été caractérisés par des hausses modérées des prix dans certaines régions, tandis que d'autres connaissent une stagnation. Les données récentes montrent une légère reprise des transactions, notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux, où la demande demeure forte malgré des conditions de financement plus rigides.

Est-ce le bon moment pour acheter une maison ? Est-il temps de vendre un bien immobilier en 2024 ? Où investir ? Les chiffres de CENTURY 21 révèlent une augmentation moyenne de 2,1 % des prix des logements anciens sur un an. Cependant, cette moyenne masque d'importantes disparités régionales. Par exemple, les prix à Paris continuent de grimper, atteignant en moyenne 11 400 € le mètre carré, tandis que certaines villes moyennes, comme Nancy (-1,2 %) et Le Mans (-0,8 %), enregistrent une baisse.

Le volume des transactions reste élevé, bien qu'il soit en légère diminution par rapport à l'année précédente. Selon l'INSEE, environ 1 million de transactions immobilières ont été réalisées au cours des 12 derniers mois, ce qui représente une baisse de 3 % par rapport à 2023. Cette diminution est principalement due à des conditions d'accès au crédit plus strictes, en raison de la hausse des taux d'intérêt.

Un des défis majeurs pour les acheteurs en cette rentrée 2024 est la hausse continue des taux de prêt immobilier. Après plusieurs années de taux historiquement bas, la Banque Centrale Européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs pour combattre l'inflation, ce qui a entraîné une augmentation des taux d'intérêt des prêts immobiliers. En septembre 2024, le taux moyen pour un prêt sur 20 ans atteint 3,8 %, contre 2,5 % un an plus tôt. Cette hausse réduit la capacité d'emprunt des ménages, rendant l'accès à la propriété plus difficile, notamment pour les primo-accédants.

Concernant les villes les plus attractives, Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes se distinguent en septembre 2024. Paris reste une valeur sûre malgré des prix élevés, soutenue par une demande internationale et une offre limitée. Lyon attire grâce à son dynamisme économique et sa qualité de vie, avec des prix autour de 5 500 € le mètre carré. Bordeaux continue de séduire, en particulier dans les quartiers en mutation comme Saint-Michel et les Chartrons, où les prix avoisinent 4 800 € le mètre carré. Enfin, Nantes, avec un prix moyen de 4 200 € le mètre carré, bénéficie d'un fort dynamisme économique et d'un engagement en faveur de la transition écologique.

L'inflation, qui avoisine les 4 % annuels, joue un rôle central dans les dynamiques du marché immobilier. Les coûts de construction et de rénovation ont significativement augmenté, ce qui se répercute sur les prix des biens immobiliers, tant neufs qu'anciens. Pour les acheteurs, cela se traduit par une érosion du pouvoir d'achat immobilier, tandis que les investisseurs voient leurs rendements locatifs diminuer en raison de la hausse des prix d'achat et des charges d'entretien.

Les primo-accédants font face à des conditions d'achat particulièrement difficiles.

La hausse des taux d'intérêt, l'augmentation des prix dans les grandes villes, et le durcissement des conditions d'octroi de crédit compliquent leur parcours d'achat. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de primo-accédants a chuté de 15 % par rapport à 2023, en raison d'une capacité d'emprunt réduite et de la nécessité d'un apport personnel plus conséquent. Toutefois, des opportunités existent, notamment grâce aux dispositifs d'aide comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et les subventions locales.

Pour investir dans l'immobilier en 2024, il est crucial de bien préparer sa stratégie. Diversifiez géographiquement vos investissements, soignez votre dossier de financement en présentant un apport solide, et privilégiez l'investissement locatif dans les grandes villes ou les villes étudiantes où la demande est forte. L'immobilier ancien, malgré les travaux souvent nécessaires, peut offrir des opportunités d'achat à des prix attractifs, avec des avantages fiscaux intéressants. Enfin, restez vigilant face aux évolutions du marché pour adapter votre stratégie en conséquence.